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Der Verkehrswert - das Verkehrswertgutachten E-Mail
Die Grundlage für eine Verkehrswertermittlung stellt § 194 Baugesetzbuch (BauGB) dar.
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert im Immobiliengutachten “durch den  Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Damit ist dann ja alles klar und präzise ausgedrückt.  Also eindeutig definiert.

Zumindest in der Theorie...

In allen gesetzliche Regelungen wird der Verkehrswert immer wie eine fest definierte oder errechenbare Zahl dargestellt und so  der Eindruck erweckt, der Verkehrswert wäre mit rein mathematischen Methoden exakt auf zwei Stellen nach dem Komma berechenbar. Der tatsächliche Wert eines Grundstückes wird aber durch die am Immobilienmarkt handelnden Personen bestimmt. Bei der Verkehrswertermittlung wird also versucht zu berechnen, wie Menschen in Zukunft handeln werden. Menschliches Handeln ist aber oft unlogisch, irrational und emotional. Eine Vielzahl von Faktoren spielt bei der Berechnung eine Rolle: Der technische Zustand, die Lage, die Nachfragesituation vor Ort, die zu erwartende Nachfrage in der Zukunft, etwaige Rechte und Belastungen und und und....
Natürlich werden Grundstückswerte heute nicht mehr geschätzt. Die statistischen Methoden werden immer ausgefeilter und exakter. Die  Stichproben können im Computerzeitalter sehr groß werden und die Abweichungen werden immer kleiner. Trotzdem wird im Grunde durch den Sachverständigen kein fester Wert, sondern ein Intervall berechnet, in das der tatsächliche  Verkehrswert mit einer sehr großen Wahrscheinlichkeit fällt.

Wird in einem Gutachten beispielsweise ein Verkehrswert von 400.000,00 € ermittelt, so wurde eigentlich berechnet, dass der Verkehrswert mit einer Wahrscheinlichkeit von 95% zwischen 392.000,00 € und 408.000,00 € liegen wird.
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