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Die Bewertungsverfahren und ihre Anwendungsbereiche

Die WertV (§ 7 Abs. 1) kennt drei verschiedene Bewertungsverfahren für Immobiliengutachten,
Das Sachwert- und das Ertragswertverfahren haben in der Bewertungspraxis der Immobiliengutachter die größte Bedeutung.
Alle drei Verfahren dienen der Ermittlung des Verkehrswerts der Gebäude.
Die Wahl des Bewertungsverfahrens ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV).

Andere als die drei o.a. Bewertungsverfahren sieht § 7 WertV nicht vor. 
Der Bodenwert wird in allen Fällen auf ein und dieselbe Art ermittelt.

Wertermittlung von Grund und Boden

Der Verkehrswert des Grund und Bodens ergibt sich grundsätzlich aus dem Produkt der Anzahl an Quadratmetern Grundstücksfläche und dem maßgeblichen Bodenwert pro m². Besonderheiten können sich beispielsweise aus der Größe eines Grundstücks (hier im Sinne von Grund und Boden) ergeben, weiterhin aus dem jeweiligen Erschließungszustand und daraus, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte bei den Landratsämtern / Kreisverwaltungen und den kreisfreien Städten alle zwei Jahre ermittelt. Sie sind zu veröffentlichen und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, aus der Kaufpreissammlung abgeleitete und auf die jeweilige Lage abgeglichene Werte unbebauter Grundstücke mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Lageverhältnissen. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen (insbesondere Erschließungszustand, besondere Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt, Nutzungsart) bewirken in der Regel eine entsprechende Abweichung des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte waren bisher für Bauland zu ermitteln. Viele Gutachterausschüsse verfügen darüber hinaus über Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland, Rohbauland, Flächen für die Land- und Forstwirtschaft, Gemeinbedarfsflächen etc. künftig – erstmals 2011 für die Jahre 2009 und 2010 – sind Bodenrichtwerte grundsätzlich flächendeckend zu ermitteln. Die Bodenrichtwerte dienen der Übersichtlichkeit bzw. Transparenz des Bodenmarktes und haben daher ein der Wirklichkeit entsprechendes Abbild der Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt wiederzugeben. Die Bodenrichtwerte werden üblicherweise in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Teilweise werden sie daneben auch in Form von Bodenrichtwertlisten veröffentlicht.
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