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Tätigkeiten Gutachtenerstellung Bewertungsverfahren Ertragswertverfahren
Tätigkeiten Gutachtenerstellung Bewertungsverfahren Ertragswertverfahren
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Seite 1 von 4 Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren nach WertVAusgangspunkt des Sachwertverfahrens sind die bei der Herstellung des zu bewertenden Gebäudes typischerweise angefallenen Baukosten. Der Sachwert entspricht somit den Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes, vermindert um einen Alterswertabschlag entsprechend des Gebäudealters am Bewertungsstichtag (Zeitwert). Die typischen Baukosten (sog. Normalherstellungskosten) ergeben sich aus entsprechenden Baukostentabellen, die vom Bundesbauministerium veröffentlicht wurden. Das Ertragswertverfahren bemisst den Verkehrswert nach dem Wert, den das Gebäude aufgrund seiner zu erwartenden Ertragskraft (Rendite) für einen potenziellen Investor hätte. Die zukünftige Ertragskraft eines Gebäudes bestimmt sich nach der prognostizierten Höhe der Mieteinnahmen einerseits, sowie dem Zeitraum, während dem das Gebäude diese Rendite voraussichtlich noch abwerfen wird (Restnutzungsdauer). Der Ertragswert stellt somit den Barwert der künftigen Mieterträge am Bewertungsstichtag dar. Das Vergleichswertverfahren legt der Wertermittlung die beim Verkauf vergleichbarer Objekte tatsächlich erzielten Verkaufserlöse zugrunde. Man geht also davon aus, dass das zu bewertende Objekt ebenfalls zu dem Preis verkauft werden könnte, der für ein in seinen wesentlichen Merkmalen vergleichbares Objekt tatsächlich bezahlt worden ist. Der Vergleichsverkauf muss dabei möglichst zeitnah erfolgt sein, um Einflussfaktoren, die auf veränderte Bedingungen am Grundstücksmarkt oder allgemeine Preisentwicklungen zurückzuführen sind, auszuschließen. Für die Wertermittlung von mit abbruchreifen oder aus anderen Gründen wertlosen Gebäuden bebauten Grundstücken ist auch das Liquidationswertverfahren gem. § 20 WertV von Bedeutung. Diese Verfahren stellt eine Unterart des Ertragswertverfahrens dar. Es kommt dann zur Anwendung, wenn im Rahmen des ordentlichen Ertragswertverfahrens die Unrentierlichkeit festgestellt wird und ein Abbruch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu erwägen ist. Auswahlerwägungen für das heranzuziehende Bewertungsverfahren Es können bei der Bewertung eines bestimmten Objekts auch mehrere Verfahren gleichzeitig zum Einsatz kommen (§ 7 Abs. 1 WertV), wobei der Verkehrswert aus den Ergebnissen der einzelnen Verfahren „unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit“ zu bemessen ist.  |