Grundsätzlich sollte man sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorbereiten und 2-3 Versteigerungen besuchen bevor man selbst bei einer Immobilie mitbietet.

Besonders wichtig ist der Blick in den Grundbuchauszug, der in der Versteigerungsakte beim zuständigen Gericht enthalten ist. Daraus geht hervor, ob die Nutzung der Immobilie uneingeschränkt möglich ist oder ob andere Lasten wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht übernommen werden müssen. Ebenfalls bei Gericht liegt das von einem neutralen Sachverständigen erstellte Wertgutachten. Es informiert über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze. Dabei sollte man darauf achten, ob der Gutachter eine Innenbesichtigung durchgeführt hat.

Aber in Gutachten für Zwangsversteigerungen sind Abweichungen - auch in erheblichem Umfang - durchaus erlaubt. So entschied das Oberlandesgericht Rostock (AZ 5 U 50/08).

Bei der Erstellung von Wertgutachten in Zwangsversteigerungsverfahren würden geringere Anforderungen gestellt, da der Gutachter oft in sehr kurzer Zeit seine Arbeit erledigen müsse und vielfach auch gar nicht das ganze Objekt in Augenschein nehmen könne. So die Argumentation der Richter in dem oben genannten Urteil in dem es um eine Entschädigung wegen eines fehlerhaften Gutachtens in einer Zwangsversteigerung ging.

Ebenso sind oftmals die Fristen bis zu einer Eintragung im Grundbuch sehr lang. Dadurch kann es vorkommen, dass Beschränkungen und Lasten zum Zeitpunkt der Versteigerung noch gar nicht eingetragen sind. Und was fangen Sie mit einer Immobilie an, in der der Alteigentümer ein grundbuchlich gesichertes, lebenslanges, kostenfreies Wohnrecht hat?

„Vor Gericht und auf hoher See sind wir in Gottes Hand.“ – Diese juristische Weisheit der Römer trifft auch immer wieder bei Gerichtsterminen im Zuge einer Zwangsversteigerung zu.

Was bedeutet „Geringstes Gebot“? Was heißt „lastenfrei“? Was ist, wenn das Gutachten tatsächlich fehlerhaft ist? Was ist, wenn der Alteigentümer das Objekt nach meiner Ersteigerung demoliert oder gar anzündet? Kann ich mich wirklich auf die Werte im Gutachten verlassen? Und werden wirklich immer die alten Schulden und sonstige Belastungen gelöscht?

Diese und wahrscheinlich viele weitere Fragen gilt es zu klären.

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